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- Publicado: 20 Octubre 2017
El nuevo Código Civil y Comercial ha sido modificado en el régimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal en el Marco de los Arte. 2037 y 2069.
Con la derogación de la Ley 19724 decretada por el nuevo Código que requería, por usos y costumbres, el incumplido régimen de registro de las ventas, se modificó con una nueva protección para los adquirentes de propiedades horizontales, con la incorporación del Artículo 2071, que transcribimos:
ART. 2071: " Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo de un funcionamiento de acuerdo con lo convenido por cualquier razón , y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más interés retributivo, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no incluye en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante ".
LUEGO de zanjar Varias Dificultades semánticas del articulado de Como “ Riesgo del fracaso de la Operación de Acuerdo a lo convenido por any reason” o “ más Reservas Interés ONU retributivo”, Que hacian imposible el diseño de la ONU Seguro que hay acotara el Riesgo a la técnica de esta actividad aseguradora.
Finalmente la Superintendencia de Seguros de la Nación generó la resolución 2017-40925-APN-SSN que regula en carácter general, uniforme y obligatoria para la actividad aseguradora la cobertura del " Seguro de Caución para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el régimen de Propiedad Horizontal".
En esta nota desarrollaremos las características más salientes de esta cobertura.
Primero definiremos los actores de esta operación:
ASEGURADO: La persona física / jurídica a favor de quien debe emitir la política y beneficiario de la misma.-
ASEGURADOR: (Razón Social del Asegurador) quien otorga la garantía.
TOMADOR: La empresa o conjunto de empresas que se ven obligados por el Art. 2071 del CCC siendo los requeridos de la garantía para otorgarla al ASEGURADO.
Este contrato tiene la particularidad de poder emitirse en forma Global , o sea, una sola póliza que garantiza a todos los adquirentes de un proyecto incluido o incluido en el futuro, en los Certificados (Boletos) que se anexen a Seguro.
El Asegurador se obligó como límite máximo a lo indicado en las Sumas Aseguradas que hayan sido abonadas por cada uno de los adquirientes Asegurados en la / s Cuentas Especiales ante el fracaso de la operación de acuerdo con lo establecido por el Art. 2071. del CCC (Generalidad aclarada en la Clausula 11 de las Condiciones Particulares. Configuración y Determinación del Siniestro)
Las Sumas Aseguradas se incrementaron por el mismo monto que abone el Asegurado y el Interés Retribuido que exige la Ley es el precio en el Contrato (Boleto) garantizado por el acuerdo.
Por lo tanto, esta póliza cubre el reintegro, en el tiempo y forma, de las sumas abonadas en el concepto de anticipos por los Asegurados, una causa del incumplimiento del Tomador de las Unidades Funcionales en las condiciones establecidas en el proyecto constructivo propuesto.
COMO SE DETERMINA EL SINIESTRO :
De acuerdo al Art. 11 de las Condiciones Generales de este seguro, el aseguramiento de los derechos adquiridos al asegurador el pago de la indemnización ante las siguientes circunstancias:
- Que se han paralizado las obras, existan las demuestras en el cronograma de ejecución del proyecto, no se han terminado las unidades, exista una imposibilidad jurídica para disponer del bien o transferir la propiedad por parte del Tomador o no se haya entregado la vivienda en el plazo convenido, o que entregada esta no se ha obtenido la habilitación correspondiente de la Autoridad de Contralor, siempre que el Asegurador no haya concedido la prórroga y se acredite todo ello en forma fehaciente. (en caso de Prorroga aceptada por el Asegurado, el seguro debe prorrogarse) Art. 13. CG de póliza.
- Que los Asegurados efectúen Una previa intimación fehaciente de pago al Tomador, debiendo Comunicar al Asegurador el m resultado infructuoso de tal intimación, acompañando Dentro de los 10 dias La Documentación Pertiente y La contestación del Tomador, si la hubiere.
El pago del reclamo se debe producir dentro de los 30 días de su presentación. Los derechos que corresponden a los Asegurados contra el Tomador, en la razón de la cobertura del siniestro, se transfieren al Asegurador hasta el monto de la indemnización pagada (subrogación de derechos).
RIESGOS NO CUBIERTOS:
No fueron indemnizadas las siguientes causas:
- Todo pago que no se haya realizado en las Cuentas Especiales determinadas en el Contrato
- El reintegro de sumas que pueden originarse en la resolución individual del contrato por el asegurado, que fue producto por incumplimiento de este o por renuncia a la continuidad del mismo.
- Cualquier demora que pudiera sufrir el asegurado en la tramitación de su escrituración o en la aprobación del reglamento de copropiedad como de los planos de subdivisión por parte de las entidades públicas.
CONDICIONES DE CONTRATACIÓN :
Como en todos los Seguros de Caución, el riesgo en el Tomador de la Póliza. Por lo tanto, el propietario, Desarrolladores, la intención de presentar sus antecedentes económicos (Balances, Estatutos); Antecedentes comerciales e historiales en la actividad, detalles técnicos comerciales del Proyecto, borradores de los contratos, y solicitud firmada la firma del apoderado, etc.
Para una mejor asistencia y asesoramiento se puede asesorar por un Asesor especializado en este tipo de seguros. Quien gestionará la operación.
C OSTO DE LA OPERACIÓN:
Esto depende de la complejidad de los proyectos, plazos y antecedentes del Tomador, para ello el Asesor de Seguros de la materia en esta materia.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LA NORMA:
El Estado regula, en protección de los Adquirentes Asegurados, dentro del marco de un acuerdo comercial privado, de una cobertura para quien con la ilusión de la compra de una propiedad para que disponga de una garantía que permita la seguridad de una operación con una rápida resolución en caso del "fracaso" de la propuesta.
Ya no más trámites burocráticos y costosos que no resultaban de ninguna solución práctica a las partes.
Por otro lado, el Adquirente, para el caso que el propietario no tiene la obligación de contratar el seguro, puede dejar de pagar su compromiso financiero y tener derecho a beneficiarse con la restitución de las cuotas absolutas, para el caso de rescisión, con más un interés "retributivo", pero en este caso, el respaldo del asegurador y con la perspectiva de un conflicto judicial.
Desde el punto de vista del propietario - Tomador de la Caución, ofrecer en la propuesta este seguro genera un valor agregado de seguridad en la entrega correcta en el tiempo y forma del compromiso que asume.
El trámite de gestión de dicha cobertura es relativamente simple y luego cumplimentado con la información al Asegurador disponible de la Póliza Global y Certificados garantizados para la entrega de los Adquirentes - Asegurados en pocas horas.
Como desventaja podemos decir que:
- Genera un costo al Tomador, que sin duda se transfirió al precio de la propiedad y que finaliza con la entrega conforme a la unidad al Adquirente.
- En caso de no contratar la Caución, por parte del Propietario o Desarrollador, exista un conflicto que a priori le genere la suspensión de sus ingresos y la potencialidad de una reclamación por intereses con mayores costos por la judicialización del conflicto.
Lic. Marcos Botbol
Presidente de GRUPO AD TAVERNA SA Asesores de Seguros
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- Publicado: 17 Octubre 2017
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- Publicado: 12 Julio 2016
Estimados Clientes:
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- Publicado: 12 Julio 2016
COMO AFECTA LAS NUEVAS NORMAS EN SEGUROS DEL C.C.C. A LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION E INMOBILIARIA.
El nuevo Codigo Civil y Comercial ha incorporado una gran cantidad de conceptos jurídicos que se habían visto reflejado en la doctrina y judisprudencia, sumando exigencia de garantías y seguros nuevos obligatorios.
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- Publicado: 30 Marzo 2016
Fin de la discusion......Para circular sólo es requisito el comprobante de seguro !!
En el Art. 3º del Decreto 437/2011 firmado esta semana por la Presidenta de la Nación -ver más abajo-, por el cual se aprueba el Sistema de Puntos aplicable a la Licencia Nacional de Conducir se establece con absoluta claridad (incluso para esos señores de gorra y uniforme que en calles y rutas nos detienen a diario solicitando toda clase de documentación y/u objetos para, ante su ausencia, solicitar algún generoso aporte a sus bolsillos) lo siguiente:
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- Publicado: 30 Marzo 2016
Demandan a 1 de cada 5 médicos por mala praxis :
Uno de cada cinco médicos -alrededor de 40 mil profesionales de la salud- sufre al menos una demanda por mala praxis, por lo que aumentó 25 por ciento la cantidad de profesionales que contratan un seguro para cubrirse de futuras acciones legales, mientras desde el sistema sanitario denuncian la existencia de una "industria del juicio" que busca aprovecharse de la situación.
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- Publicado: 30 Marzo 2016
Un nuevo fallo de la Corte Suprema vuelve a modificar el tablero de la norma de la ya vetusta Ley de Riesgos del trabajo.www.segurosygarantias.com.arinvestigo los antecedentes, verificando que en este caso puntualmente se ha generado el antecedentes de condenar ratificar la condena a la ART sobre las invalidez de las limitaciones que el contrato de Riesgo del trabajo cuando la Aseguradora no actúa conforme a las obligaciones de control y prevención que le son impuestas por dicha norma.
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- Publicado: 30 Marzo 2016
Nos dirigimos a Uds. a los efectos de presentarles un nuevo producto que revolucionará las garantías de alquileres.
GAPP - GARANTIA DE ALQUILER PARA PROPIETARIOS.
Es una Caución especialmente generados, para alquileres de viviendas (GAPP 24) y para alquileres comerciales (GAPP 36), permite no solo agilizar el desarrollo del negocio inmobiliario sino que a la vez genera un modo responsable y seguro para cada negocio.